공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준

민법 제268조는 공유자가 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정한다. 제269조는 분할 방법을 정하는데, 협의가 이뤄지지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있고, 법원은 현물로 분할하는 것을 원칙으로 하되 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 감손될 우려가 있을 때 경매를 명할 수 있다고 규정한다.

대법원은 '현물로 분할할 수 없다'는 요건을 물리적으로 엄격하게 볼 필요는 없고, 공유물의 성질·위치·면적·이용 상황·분할 후 사용가치 등에 비춰 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우도 포함한다고 봤다. '가액이 현저히 감손될 우려'도 공유자 한 명이라도 현물분할로 단독 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전 지분 가액보다 현저히 낮아질 우려가 있는 경우를 포함한다.

다만 대법원은 이런 사정이 있다고 해서 곧바로 경매분할을 명해서는 안 된다고 강조했다. 경매분할이 불가피한 요건을 객관적·구체적으로 심리하지 않은 채, 공유자들 사이에 분할 방법에 대한 의견이 맞지 않는다는 주관적·추상적 사정만으로 경매분할을 명하는 것은 허용되지 않는다.

현물분할의 방법도 다양하게 허용된다. 각 공유자가 지분 비율대로 면적을 나눠 갖는 것이 원칙이지만, 위치·이용 상황·경제적 가치가 균등하지 않으면 가치가 지분 비율에 맞도록 조정해 나누거나, 공유자끼리 금전으로 과부족을 조정하는 것도 허용된다. 특별한 사정이 있으면 공유자 중 1인이 물건을 단독 소유하고 다른 공유자에게 지분의 적정한 가격을 배상하는 방법(가격배상)도 현물분할의 하나로 인정된다. 이때 가격배상 기준이 되는 지분가격은 분할 시점의 객관적 교환가치(시장가격 또는 매수가격)를 뜻하며, 사실심 변론종결일에 가까운 자료를 토대로 객관적·합리적으로 산정해야 한다.

대법원 2024다277854 판결은 이 기준이 실제로 어떻게 적용되는지 보여주는 사례다. 이 사건 토지의 공유자들은 1988년부터 위치·면적을 특정해 구분소유하기로 공증까지 마쳤고, 소송 중 원고도 처음부터 경매분할만 고집하지 않았으며 공유자 중 1명은 현물분할 대안을 제시하기도 했다. 그런데도 원심은 이런 사정을 구체적으로 심리하지 않고 경매분할을 명했는데, 대법원은 공유자들 사이에 분할 방법에 대한 의견이 맞지 않는다는 사정만으로는 경매분할의 객관적·구체적 요건을 충족하지 못한다고 보아 원심을 파기환송했다.

공유물분할을 청구할 때는 처음부터 경매분할을 전제하기보다, 현물분할이나 가격배상 방법으로 나눌 수 있는지부터 검토하는 것이 안전하다. 법원도 현물분할을 원칙으로 삼기 때문에, 경매분할을 원한다면 현물분할이 불가능하거나 부적당하다는 사정을 구체적인 자료로 뒷받침해야 한다.

가격배상 방법을 주장하려면 감정평가액뿐 아니라 분할 시점에 가까운 실제 시세 변동도 함께 제시하는 것이 좋다. 감정평가액만으로는 객관적 시장가격 변동이 반영되지 않을 수 있다는 것이 이 판결의 지적이다.

이 원고는 법률전문가의 검수를 받지 않은 편집팀 작성 초안이며, 개별 사건의 결론을 대신하지 않는다. 실제 사건에서는 공유관계 형성 경위, 분할 협의 시도 여부, 대안 제시 여부 같은 구체적 사정이 결론을 가르므로, 위 court-decision 문단에서 확인한 법리를 자신의 사실관계에 직접 대조해 봐야 한다.