재개발·재건축사업의 시행자 유형과 현금청산 사례

도시 및 주거환경정비법 제25조는 재개발사업·재건축사업의 시행자를 정하는 기본 조문이다. 제1항에 따라 재개발사업은 조합이 시행하거나, 조합원 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 등과 공동으로 시행할 수 있고, 토지등소유자가 20인 미만이면 토지등소유자가 직접 또는 위 기관들과 공동으로 시행할 수도 있다. 제2항에 따라 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합원 과반수 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.

제26조는 시장·군수등이 직접 시행하거나 공공기관을 지정해 시행하는 공공시행자에 관한 조문이다. 천재지변 등 불가피한 사유로 긴급하게 시행할 필요가 있는 때, 정비계획에서 정한 시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 때, 추진위원회나 조합이 정해진 기간 내에 조합설립인가·사업시행계획인가를 신청하지 않은 때 등에는 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있다. 제27조는 같은 사유가 있을 때 신탁업자 등 대통령령이 정한 요건을 갖춘 자를 지정개발자로 지정해 시행하게 하는 경우를 정하며, 제28조는 정비사업이 장기간 지연되거나 권리관계 분쟁 등으로 조합이나 토지등소유자가 계속 추진하기 어려운 경우, 또는 토지등소유자(조합원)의 과반수 동의로 요청하는 경우에 시장·군수등이 사업대행자로서 직접 시행하거나 토지주택공사등·지정개발자에게 대행시킬 수 있도록 정한다.

이 네 조문은 '누가 재개발·재건축사업을 진행할 수 있는가'를 정하는 규정이며, 분담금이나 현금청산 금액을 얼마로 산정하는지는 정하지 않는다. 분담금·청산금 산정에 관한 조문은 이 글에서 다루지 않는다.

서울행정법원 2014구합61231 사건은 조합원 지위를 벗어나 현금청산 대상이 된 원고들이 현금청산금을 청구한 소송이다. 법원은 원고별로 서로 다른 금액을 인정했는데, 한 원고에게는 863,423,059원, 다른 원고에게는 613,248,091원과 함께 각각 지연손해금(연 5%, 이후 연 20%)을 지급하라고 판단했다.

다만 이 판결에는 청산금 액수를 구체적으로 어떻게 산정했는지에 관한 판단 이유가 구조화된 형태로 남아있지 않다. 그래서 이 원고에서는 실제 결과(지급 금액과 이자율 구조)만 소개하고, 산정 근거는 추정해 적지 않았다.

현금청산은 조합원이 분양신청을 하지 않았거나 분양대상에서 제외되는 등의 사유로 발생하며, 먼저 조합과 협의로 금액을 정하고 협의가 안 되면 소송으로 넘어가는 절차를 거치는 경우가 있다. 협의든 소송이든 감정평가 결과가 금액을 정하는 핵심 자료가 되는 경우가 많다.

정확한 청산금 산정 방식과 절차는 사업마다 정관과 관리처분계획 내용이 달라 이 원고만으로 단정할 수 없다. 실제 청산 대상이 됐다면 조합에서 받은 통지 내용과 감정평가서를 기준으로 개별적으로 확인해야 한다. 감정평가 결과에 이의가 있다면 재감정을 요청하거나 소송 절차에서 다투는 방법도 검토할 수 있다.

이 원고는 재개발·재건축사업의 시행자 유형은 확인된 조문으로 설명하지만, 분담금·청산금을 구체적으로 산정하는 도시 및 주거환경정비법 조문은 이 글에서 다루지 않는다.

이 원고는 법률전문가의 검수를 받지 않은 편집팀의 작성 초안이며, 소개된 판결의 사실관계가 본인 사건과 같은지는 별도로 확인해야 한다.