아파트·건물 하자보수보증금 청구의 실제 사례와 소멸시효

하자로 인한 손해배상청구권에도 민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효)가 적용된다. 제1항은 불법행위로 인한 손해배상청구권이 피해자나 그 법정대리인이 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정하고, 제2항은 불법행위를 한 날로부터 10년이 지난 때에도 마찬가지라고 정한다.

하자 자체를 어떤 기준으로 인정하는지는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)이 정한다. 제9조(담보책임) 제1항은 건물을 건축해 분양한 분양자와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 지고, 이 책임에는 민법 제667조·제668조(수급인의 하자보수책임·손해배상청구권 등)를 준용한다고 정한다. 제3항은 이 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임을 시공자가 지는 경우를, 분양자에게 회생·파산·해산·무자력 등의 사유가 있는 경우로 한정한다. 제9조의2(담보책임의 존속기간)는 이 권리를 행사할 수 있는 기간을 정하는데, 건축법상 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외의 하자는 하자의 중대성·내구연한·교체가능성 등을 고려해 5년의 범위에서 대통령령이 정하는 기간 내에 행사해야 하며, 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 기산한다.

서울고등법원 2023나2013051 판결(2025. 8. 28. 선고)에서 법원은 시행사·시공사 회사 2곳이 공동으로 약 6억 7천만 원을, 주택도시보증공사가 그중 일부에 대해 함께 또는 단독으로 약 3억 1천만 원을 지급하라고 판단했다. 원고의 나머지 청구는 기각했고, 소송비용도 청구가 받아들여진 비율에 따라 당사자들이 나눠 부담하도록 했다.

이 판결은 하자보수보증금 청구에서 시공사뿐 아니라 보증기관(주택도시보증공사)도 함께 책임을 질 수 있고, 청구 금액 전부가 아니라 인정되는 범위만큼만 지급 의무가 발생한다는 점을 실제 사례로 보여준다. 지연손해금 이율도 법원 판결 전과 후로 나뉘어 계산됐다는 점도 확인할 수 있다.

즉 하자보수보증서에 정해진 보증 한도와 실제로 인정된 하자보수비용이 다를 수 있고, 보증기관과 시공사 각각의 책임 범위도 사건마다 다르게 나뉠 수 있다는 점을 이 사례에서 확인할 수 있다.

대법원 2023다219417 판결도 하자보수보증금 청구 소송에서 나온 것이지만, 실제로 판단한 내용은 하자 인정 기준이 아니라 소송 중 '조정을 갈음하는 결정'이 확정된 경우 그 효력이 어디까지 미치는지에 관한 절차적 쟁점이었다. 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 부산고등법원으로 환송했다.

즉 이 판결은 하자 자체의 판단 기준을 제시하지 않는다. 소송 중 조정에 갈음하는 결정을 받은 경우 그 결정의 효력 범위가 다퉈질 수 있다는 점만 참고할 수 있고, 이후 절차는 환송받은 법원에서 다시 진행된다.

실무에서는 하자 여부와 보수비용을 정할 때 공동주택관리법령에 따른 하자심사·분쟁조정위원회 절차나 법원 감정 절차를 거치기도 한다. 2026-09-19 국가법령정보 공동활용 API로 집합건물법 제9조·제9조의2 전문을 확인해 위 '관련 법령' 항목에 반영했으며, 다만 대통령령이 구체적으로 정하는 5년 범위의 세부 기간(하자 종류별 기간표)은 이 글에서 다루지 않았으므로 시행령 원문에서 별도로 확인해야 한다.

이 원고는 법률전문가의 검수를 받지 않은 편집팀 작성 초안이며, 소개된 판결의 구체적 사실관계가 본인 사건과 같은지는 별도로 확인해야 한다.