전세사기 피해자로 인정받으려면, 어떤 요건을 갖추고 무엇을 지원받나요?

01.전세사기 피해자로 인정받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

전세사기피해자법 제3조 제1항의 4가지 요건을 모두 갖춰야 해요. 대항요건과 확정일자, 보증금 5억 원 이하, 2명 이상의 임차인 피해, 임대인의 반환 의도를 의심할 상당한 이유입니다.

첫째 요건은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받은 상태예요. 이미 이사를 나왔더라도 임차권등기를 마쳤거나 전세권을 설정했다면 이 요건을 갖춘 것으로 봅니다.

셋째 요건은 피해가 나 혼자가 아니라는 사정이에요. 임대인의 파산이나 회생, 집의 경매나 공매 개시, 임차인의 판결이나 지급명령 확보 등으로 2명 이상이 보증금을 못 받거나 못 받을 것으로 보여야 합니다.

경매나 공매가 이미 끝난 임차인은 첫째와 셋째 요건을 따지지 않아요. 집이 팔려 대항력이 사라졌더라도 보증금과 반환 의도 요건만으로 판단받습니다.

02.임대인의 반환 의도는 어떻게 보여 줘야 하나요?

법은 네 가지 정황을 예로 들어요. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람에게 집을 넘긴 사정, 반환 능력 없이 여러 채를 사들여 임대한 사정입니다.

임대인등에는 임대인뿐 아니라 대리인, 임대인 의뢰를 받은 공인중개사, 임차인을 모집한 사람, 여러 임대인 뒤에 있는 동일인도 들어가요(제2조 제2호). 중개사나 배후 인물의 행위로도 요건을 채울 수 있습니다.

수사기관에 고소했다면 사건사고사실확인원이나 수사결과통지서를 내세요. 국토교통부도 조사 과정에서 수사 개시 여부와 처분 결과를 경찰청과 공소청에 요청할 수 있습니다(제13조 제3항).

같은 임대인 집에서 보증금을 못 받은 다른 임차인 자료, 임대인이 짧은 기간에 여러 채를 사들인 등기 기록도 정황이 돼요. 진술서에는 계약 때 들은 설명과 실제가 어떻게 달랐는지 날짜 순서로 적습니다.

03.전세보증보험에 가입했으면 피해자 신청을 못 하나요?

보증보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있다면 대상에서 빠져요(제3조 제2항 제1호). 임대인이 가입한 임대보증금 보증으로 전액 반환이 가능한 경우도 같습니다.

보증금 전액이 소액임차인 최우선변제로 돌려받는 금액 안에 들어가는 경우도 제외돼요. 대항력이나 우선변제권으로 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우도 마찬가지입니다.

거꾸로 보면 보증보험에 가입했어도 일부만 보장받거나 보증 이행이 거절됐다면 신청할 수 있어요. 국토교통부장관은 조사에서 전액 보증이나 최우선변제 대상으로 확인되면 위원회 심의 없이 바로 대상이 아니라고 결정할 수 있습니다.

04.전세사기피해자와 전세사기피해자등은 무엇이 다른가요?

4가지 요건을 모두 갖추면 전세사기피해자, 일부만 갖추면 전세사기피해자등으로 결정돼요. 받을 수 있는 지원이 달라서 결정문에 어느 쪽으로 적혔는지 먼저 확인해야 합니다.

보증금 요건만 빠진 경우(제2조 제4호 나목)는 집을 점유하고 계약이 유효한 임차인이에요. 서울주거포털 안내 기준으로 임대인의 세금 체납액을 주택별로 나누는 조세채권 안분 지원을 받습니다.

대항력이나 다수 피해 요건이 빠진 경우(다목)는 이중계약, 임대 권한 없는 사람과의 계약, 신탁사기 피해자가 대표적이에요. 금융지원과 긴급복지지원은 받지만 경매 유예나 우선매수 같은 경공매 특례는 없습니다.

다목 임차인도 11월 13일부터 최소보장금을 신청할 수 있고, 무권계약이나 신탁사기 피해자는 경매가 끝나기 전에 선지급을 받을 수 있어요(제25조의9, 제25조의10).

05.전세사기 피해자 신청은 어디에 어떤 서류로 하나요?

신청서는 시, 도지사에게 내요(시행규칙 제3조). 서울은 전세사기피해자 지원관리시스템 온라인 신청이나 피해주택이 있는 자치구 창구에서 받고, 이사를 나왔어도 피해주택 자치구에 신청합니다.

필수 서류는 결정신청서, 임대차계약서 사본, 개인정보 수집 동의서이고 주민등록표 초본은 행정정보 공동이용에 동의하지 않을 때만 내요. 해당하는 사람은 경매, 공매 통지서, 판결이나 지급명령, 임차권등기 서류, 수사 서류, 진술서를 더합니다.

기한은 법에 정해져 있어요. 시, 도는 신청일부터 30일 안에 조사를 마치고(제13조 제5항), 위원회는 안건이 올라간 날부터 30일 안에 심의하되 한 번 15일 연장할 수 있습니다(제14조 제3항).

서류가 부족하면 14일 안에서 보완 요구가 오는데, 보완에 걸린 기간은 조사 기간에 넣지 않아요. 처음부터 서류를 갖춰 내야 결정이 늦어지지 않습니다.

06.부결되거나 피해자등으로 결정되면 이의신청은 언제까지 하나요?

결정을 송달받은 날부터 30일 안에 국토교통부장관에게 이의신청해요(제15조 제1항). 장관은 이의신청을 받은 날부터 20일 안에 위원회 재심의를 거쳐 다시 결정해야 합니다.

20일을 신청 기한으로 안내하는 글이 있지만 법 조문상 20일은 장관의 처리 기간이에요. 신청 기한은 송달일부터 30일이고, 이 조항에 없는 절차는 행정기본법 제36조를 따릅니다.

이의신청서에는 부결 사유를 하나씩 짚어 반박하세요. 반환 의도 요건으로 부결됐다면 처음 신청 뒤 새로 생긴 수사 개시, 다른 임차인의 피해, 임대인의 추가 경매 같은 자료를 붙이는 게 핵심입니다.

07.피해자로 결정되면 경매 유예와 우선매수권은 어떻게 쓰나요?

피해주택이 경매 중이면 법원에 매각기일 지정 보류나 취소 같은 경매 유예, 정지를 신청할 수 있어요(제17조). 유예 기간은 1년 이내이고 사유가 남아 있으면 연장됩니다.

결정을 기다리는 사이 매각기일이 다가오면 국토교통부장관이 법원에 유예 협조를 요청할 수 있어요(제17조 제2항 제2호). 법원은 결정을 신청한 임차인의 생계와 주거 사정도 함께 봅니다(제3항).

직접 사서 살고 싶다면 우선매수권을 써요. 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 가격으로 신고하면 법원은 피해자에게 매각을 허가하고, 2026년 5월부터는 입찰자가 없어도 최저매각가격으로 신고할 수 있습니다(제20조).

다가구처럼 피해자가 여럿이면 따로 합의가 없는 한 변제받을 보증금 비율로 나눠 사요. 직접 낙찰받으면 최소보장금은 신청할 수 없다는 점도 함께 따져 보세요(제25조의9 제2항 제1호).

08.LH에 피해주택 매입을 요청하면 어떻게 되나요?

피해자가 LH 같은 공공주택사업자와 미리 협의해 매입을 요청하면, 사업자가 보증금 없이 우선매수권을 행사해 경매나 공매로 집을 사요(제25조 제1항, 제2항).

사들인 집은 공공임대주택이 되고 피해자는 그 집에 최장 10년 살 수 있어요. 낙찰가와 기존주택 매입가의 차액, 이른바 경매차익은 피해자 임대료로 쓰입니다(제25조 제4항, 제7항).

피해자와 LH가 모두 우선매수 신고를 하면, 피해자가 자기에게 매각을 허가해 달라고 신고할 수 있고 법원은 피해자에게 허가해요(제25조 제14항, 제15항). 2026년 5월 12일 신설된 조항입니다.

집이 경매로 넘어갔는데 사지 못한 피해자도 공공임대주택을 우선 공급받아 최장 10년 거주할 수 있어요(제25조의2 제1항 제3호). 이 조항은 2026년 5월 개정 전에 경매가 끝난 피해자에게도 적용됩니다.

09.11월 13일 시행 최소보장제로는 얼마를 받나요?

보증금의 3분의 1에서 이미 회수한 금액을 뺀 만큼 받아요. 회수액에는 배당받은 돈, 임차보증금반환채권으로 변제받은 돈, LH 매입이나 공공임대 지원액이 들어갑니다(제25조의9 제1항).

대한민국 국적이 없는 임차인은 최소보장 지원 대상에서 제외돼요(제25조의9 제1항). 피해자 결정과 최소보장 지원의 대상은 구분해야 합니다.

국토교통부 예시로 보증금 1억 5,000만 원 피해자가 배당금 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원을 회수했다면, 최소보장금 5,000만 원과의 차액 2,000만 원을 더 받아요.

LH 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤, 아니라면 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 LH에 신청해요. LH는 90일 안에 결정하고 한 번 30일 연장할 수 있습니다.

받을 수 없는 경우도 있어요. 피해주택을 직접 매수했거나, 시행 뒤 시작된 경매에서 배당요구를 하지 않았거나, 이미 선지급을 받았다면 신청할 수 없고 최소지원금을 받으면 공공임대 지원은 받지 못합니다.

11월 13일 전에 결정을 받은 피해자도 대상이고, 지원 신청기간 3년은 시행일부터 다시 셉니다(부칙 제4조). 지원금은 압류되지 않으며, 나중에 보증금을 더 회수하면 그만큼 반납해야 해요.

10.피해자 결정을 받으면 대출과 생계 지원도 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있어요. 국가와 지방자치단체는 피해자와 다목 임차인의 주거안정에 필요한 자금을 융자할 수 있고, 주택도시기금에서 임대차 자금을 빌려줄 수 있습니다(제27조 제1항, 제2항).

보증금을 다 못 돌려받은 피해자등은 전세대출 연체나 대위변제 기록의 등록을 유예하거나 삭제받을 수 있어요(제27조 제3항). 유예나 삭제는 신용정보집중기관이 정한 기준에 따라 이뤄져요.

피해자와 함께 사는 가구원은 긴급복지지원법상 긴급지원대상자로 봐요(제28조). 구체적인 대출 한도와 금리는 주택도시기금과 취급 은행 안내를 따르고, 지원 신청은 결정일부터 3년 안에 해야 합니다.