전세보증금을 못 돌려받았다면, 임차권등기명령부터 신청해야 하나요?

01.임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 계약기간이 남아 있다면 아직 신청 대상이 아닙니다.

그래서 계약이 끝났다는 사실부터 보여 줘야 해요. 신청서에는 계약 내용과 계약이 끝난 원인을 적어야 하고, 기간 만료라면 갱신하지 않겠다고 알린 날짜와 방법이 핵심이 됩니다.

임차인이 기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 알리지 않으면 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 봐요(제6조). 이때도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(제6조의2).

신청할 법원은 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원, 지원 또는 시군법원이에요. 임대인 주소가 아니라 집 주소가 기준입니다.

02.신청서에는 무엇을 적고 어떤 서류를 붙이나요?

신청서에는 임차인과 임대인, 집의 표시, 돌려받지 못한 보증금과 차임, 신청 이유를 적어요. 대항력이나 우선변제권을 이미 갖췄다면 점유를 시작한 날, 전입신고 날, 확정일자 받은 날도 적어야 합니다.

첨부서류는 대법원규칙에 정해져 있어요. 등기사항증명서, 임대차계약서, 점유와 전입을 보여 주는 서류, 확정일자가 찍힌 계약서가 기본이고, 등기상 용도가 주거시설이 아닌 오피스텔은 주거용으로 써 왔다는 자료를 더합니다.

갱신 거절이나 해지를 알린 문자, 내용증명도 함께 챙겨 두세요. 같은 자료를 나중에 보증금 소송과 HUG 보증 청구에서도 다시 씁니다.

03.임차권등기명령 결정이 나면 바로 이사해도 되나요?

아니에요. 결정과 등기는 다른 단계입니다. 결정이 나면 법원이 등기소에 등기를 촉탁하고, 등기관이 등기부에 임차권등기를 적은 뒤에야 효력이 생겨요.

등기를 마치면 그 뒤에 이사하거나 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 남습니다(제3조의3 제5항). 그 전에 전출하면 대항요건이 끊겨 이 보호를 받지 못해요.

그래서 이삿날을 잡기 전에 등기사항증명서를 떼어 을구에 임차권등기가 올라왔는지 직접 보세요. 2023년 7월부터는 임대인이 결정문을 받기 전에도 법원이 등기를 촉탁할 수 있어요.

임차권등기가 된 집에 나중에 들어오는 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받지 못해요(제3조의3 제6항). 다음 세입자를 들여 보증금을 돌려주겠다는 임대인과 협의할 때 알아 둘 부분입니다.

04.임차권등기를 하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

임차권등기만으로 돈이 들어오지는 않아요. 대법원은 임차권등기가 대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 담보적 기능이 주목적이라고 봤습니다(2005다4529, 2017다226629).

대신 집이 경매에 넘어갔을 때 힘을 발휘해요. 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 돼 있으면, 그 임차인은 따로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자가 됩니다(2005다33039).

주의할 점은 소멸시효예요. 집에 살면서 보증금을 기다리는 동안에는 시효가 진행하지 않지만(2016다244224), 이사로 집을 비운 뒤에는 시효가 흐르고 임차권등기로는 멈추지 않습니다(2017다226629).

05.지급명령과 보증금반환소송 중 무엇으로 받아 내나요?

임대인이 보증금 액수를 다투지 않고 돈이 없다고만 한다면 지급명령이 간단해요. 서류로 심리하고, 임대인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제470조, 제474조).

임대인이 이의하면 지급명령은 효력을 잃고 소송으로 넘어가요. 연락을 끊어 공시송달로만 서류를 보낼 수 있는 상대에게는 지급명령을 할 수 없어요(제462조 단서). 이런 상대라면 처음부터 소송을 내세요.

보증금반환소송은 금액과 관계없이 소액사건심판법 일부가 적용돼요(주택임대차보호법 제13조). 판사는 바로 변론기일을 정하고 되도록 한 번의 변론으로 심리를 마쳐야 합니다.

임차인이 아직 집에 살고 있다면 판결은 집을 넘겨주는 것과 동시에 보증금을 주라는 형태로 나와요. 계약이 끝난 뒤 보증금 반환과 집 인도는 동시이행관계이기 때문입니다(2016다244224).

06.판결을 받았는데도 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?

판결이나 확정된 지급명령으로 그 집을 강제경매에 넘길 수 있어요. 이때는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없고, 반대의무 이행 없이 경매를 신청할 수 있습니다(제3조의2 제1항).

배당에서 앞 순위를 받으려면 대항요건과 확정일자를 갖췄거나 임차권등기를 마쳐 둬야 해요(제3조의2 제2항). 실제로 배당금을 받으려면 낙찰받은 사람에게 집을 넘겨줘야 합니다(제3조의2 제3항).

임대인에게 다른 재산이 있다면 그 재산에 강제집행을 할 수도 있어요. 다만 그 재산에서는 임차주택에서처럼 우선변제를 받지는 못해요.

07.HUG 전세보증금반환보증에 가입했다면 순서가 달라지나요?

가입했다면 주택도시보증공사에 보증 이행을 청구할 수 있어요. 공사는 계약이 끝나거나 해지된 뒤 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 못 받으면 보증사고로 보고, 임차권등기명령을 마친 뒤 이행청구를 받습니다.

임차권등기명령 결정문을 내면 청구와 심사는 할 수 있지만, 보증금을 받기 전까지 등기가 끝나야 해요. 공사는 담당자 확인 전에 임의로 전출하면 보증이행이 거절될 수 있다고 안내합니다.

계약 종료를 증명하는 서류로는 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 알린 자료를 요구해요. 문자와 카카오톡은 임대인의 답장이 있어야 하고, 내용증명은 도달일을 보여 주는 자료를 함께 내야 합니다.

심사가 끝나면 공사는 이행청구일 이후 1개월 이내에 대위변제를 하고, 집을 비워 준 뒤에 이행금을 받을 수 있어요.

08.집주인이 바뀌었거나 신탁된 집이면 누구에게 청구하나요?

대항력을 갖춘 뒤 집주인이 바뀌었다면 새 집주인에게 청구해요. 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(제3조 제4항).

신탁으로 소유자가 바뀐 집도 같은 원리로 다툴 수 있어요. 임차인이 신탁등기보다 먼저 대항력을 갖췄는지가 핵심이라, 전입일과 신탁등기 접수일을 등기부와 초본으로 비교해 보세요.

집주인이 바뀐 뒤에도 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 이어져요(제4조 제2항). 새 집주인이 계약을 모른다고 해도 계약서와 전입일 자료로 청구하면 됩니다.