주택임대차의 대항력·우선변제권·확정일자 차이

주택임대차보호법 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)는 민법에 따라 임대차를 등기한 경우의 효력을 정한다. 대항력의 핵심 요건(주택 인도·전입신고)과 확정일자에 의한 우선변제권을 정하는 제3조·제3조의2의 정확한 문언은 국가법령정보센터 원문에서 확인할 수 있으며, 아래 판례들은 그 적용 기준을 구체적으로 보여준다.

대법원 2024다326398 판결은, 임차인이 전입신고와 주택 인도로 대항력을 취득했더라도 그 뒤 주택의 점유를 잃으면 대항력은 그 시점에 사라진다고 판단했다. 대항요건(인도·전입신고)은 취득할 때만 갖추면 되는 것이 아니라 계속 유지되고 있어야 한다는 것이다.

이 판결은 이어서, 대항력을 잃은 뒤에 임차권등기명령에 따른 등기를 마치더라도 사라졌던 대항력이 처음 시점으로 되살아나는 것이 아니라, 등기가 마쳐진 때부터 그와는 별개인 새로운 대항력이 생긴다고 봤다. 실제 사건에서는 임차인이 이사한 뒤 임차권등기가 마쳐졌는데, 그사이에 근저당권이 먼저 설정돼 있었다. 경매로 그 근저당권이 소멸하면 그보다 순위가 늦은 임차권도 함께 소멸하므로, 경매에서 주택을 매수한 사람에게는 임차인이 대항력을 주장할 수 없다고 판단했다.

대법원 2025다210305 판결은 법인 임차인(전세임대주택 지원 법인)에 관한 사건을 다뤘다. 주택도시기금을 재원으로 저소득층에게 전세임대주택을 지원하는 법인은 입주자가 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 법인 임차인도 대항력과 우선변제권을 인정받는다. 그런데 이 판결은, 그 입주자가 해당 주택의 소유권을 직접 취득하면 그 시점부터 입주자의 전입신고는 더 이상 임차권을 공시하는 수단으로 기능할 수 없어 대항력이 사라진다고 판단했다.

이유는 전입신고라는 공시방법이 제3자에게 '이 사람이 임차인으로서 점유하고 있다'는 사실을 알리는 기능을 하는데, 입주자가 소유자가 된 이후에는 그 전입신고만으로 임차권에 의한 점유인지 소유권에 의한 점유인지 제3자가 구분할 수 없기 때문이다.

이 원고는 대항력이 사라지고 새로 생기는 기준, 법인 임차인의 대항력 소멸 사유, 소액임차인 최우선변제 기준의 지역 차등이 합리적이라고 본 헌법재판소 2000. 6. 29. 98헌마36 결정을 확인했다. 다만 이 결정은 2000년 결정 당시의 보증금·최우선변제금액을 기준으로 했으므로, 현재 적용되는 정확한 금액과 지역 구분은 이 원고에서 확인하지 않았다. 최신 기준은 법정 시행령 원문으로 별도 확인해야 한다.

대항력·확정일자에 의한 우선변제권의 핵심 요건을 정하는 주택임대차보호법 제3조·제3조의2의 정확한 문언은 국가법령정보센터 원문에서 별도로 확인할 수 있다. 이 원고는 법률전문가의 검수를 받지 않은 편집팀 작성 초안이므로 개별 사건의 대항력·우선변제권 유무를 대신 판단하지 않는다.