월세집에 누수가 생겼는데, 집주인이 안 고쳐주면 어떻게 해야 하나요?

01.지금도 물이 새는데, 집주인에게 연락만 하고 기다리나요?

물이 조명이나 콘센트로 흘러들거나 천장이 부풀어 처졌다면 그 자리에서 벗어나세요. 젖은 전기 설비를 직접 만지지 말고, 관리사무소나 전문업체에 위험 상태를 알리고 긴급 점검을 요청합니다.

집주인에게도 바로 알리되, 연락이 안 된다는 이유로 응급조치를 늦추지는 마세요. 안전해진 뒤 수리 전후 모습을 남기고, 업체에는 어떤 위험 때문에 바로 작업했는지 점검 내역에 적어 달라고 하세요.

02.천장이나 벽에서 새는 물은 모두 집주인 책임인가요?

집주인은 계약 기간 동안 세입자가 집에서 생활할 수 있도록 필요한 수리를 해주어야 합니다. 다만 낡은 배관에서 샌 것인지, 세입자가 시설을 잘못 사용하거나 관리해 생긴 일인지에 따라 비용 부담은 달라져요.

비가 올 때만 젖는지, 날씨와 관계없이 계속 새는지를 업체에 알리고 점검 결과를 받아 두세요. 천장에 물이 보여도 윗집 배관에서 샌 것인지 공용배관의 문제인지는 점검 전까지 알기 어려워요.

집주인이 윗집이나 관리사무소 책임이라고 하면 그쪽에도 점검을 요청하세요. 그러면서 집주인에게는 언제 집을 고쳐 줄지 계속 물어보면 됩니다. 집주인이 수리해 줄 의무와 누수를 일으킨 사람이 손해를 배상할 의무는 서로 다른 문제예요.

물방울 없이 곰팡이만 생긴 경우에도 환기 부족이라고 단정하지 마세요. 단열이나 방수 문제와 생활 중 습기 관리가 함께 영향을 주는지 살펴야 하며, 아파트인지 빌라인지보다 실제 원인과 관리 범위가 먼저입니다.

03.계약서에 수리비는 세입자가 낸다고 적혀 있으면요?

세입자가 수리비를 낸다는 문구만 보고 큰 공사까지 모두 부담하겠다고 할 필요는 없습니다. 무엇을 고치기로 약속했는지가 먼저예요. 간단한 부품 교체와 배관을 바꾸거나 건물 전체를 방수하는 공사는 비용과 규모가 다릅니다.

특정 시설의 교체비까지 세입자가 내기로 구체적으로 약정했다면 이야기가 달라집니다. 상담할 때는 계약서 전체와 견적을 보여 주고, 이번 공사도 그 약정에 들어가는지 물어보세요.

04.집주인이 몰랐다고 하거나, 수리하러 갔는데 문을 안 열었다고 하면요?

처음 발견한 날과 집주인에게 알린 날을 구분해 남겨 두세요. 집주인이 이미 알고 있는 경우를 제외하면 세입자는 수리가 필요한 사실을 지체 없이 알려야 합니다. 중개사에게만 말했더라도 집주인에게 직접 전달됐는지 확인하세요.

집 전체에서 어느 위치인지 알 수 있는 사진과 누수 부위를 가까이 찍은 사진을 함께 보내세요. 발견한 날짜와 비가 올 때만 새는지도 덧붙이면 점검할 곳을 정하기 쉽습니다. 원본 사진과 앞뒤 대화는 지우지 말고 보관하세요.

수리 일정을 잡자는 연락을 받았다면 방문 가능한 날짜를 답해 주세요. 점검을 요청하면서도 출입을 계속 막으면 수리가 늦어진 이유를 다투게 됩니다. 날짜가 맞지 않으면 다른 시간을 제안하고 그 대화도 남겨 두세요.

물이 멈췄다고 했더라도 다시 샌 날짜와 남아 있는 곰팡이, 들뜬 벽지를 알려 주세요. 집주인이 수리가 끝난 줄 알고 있다면 아직 해결되지 않은 상태라는 사실부터 전달해야 합니다.

05.급해서 제가 업체를 불렀는데 수리비를 돌려받나요?

집을 보존하는 데 필요한 수리비를 대신 냈다면, 계약이 끝나기 전에도 집주인에게 돌려달라고 요구할 근거가 있습니다. 민법에서는 이런 돈을 필요비라고 해요. 누수를 막는 작업에 쓴 돈과 인테리어를 개선하는 데 쓴 돈은 나눠야 합니다. (민법 제626조)

큰 공사를 맡기기 전에는 집주인에게 작업 범위와 견적을 보내고 누가 얼마를 낼지 합의하세요. 미리 허락받지 못했더라도 필요한 수리였다면 비용을 요구할 근거는 남습니다. 다만 실제로 필요한 작업이었는지와 금액이 적절했는지를 설명해야 해요.

업체에는 누수 원인과 작업 내용을 항목별로 적은 견적서, 영수증을 요청하고 이체 내역도 보관하세요. 응급공사였다면 바로 작업해야 했던 이유도 남겨야 합니다. 공사를 다 마친 뒤 총액만 보내면 어떤 비용을 돌려줘야 하는지 다툼이 생깁니다.

06.수리비만큼 월세를 빼고 보내도 되나요?

집주인과 수리비를 월세에서 정산하기로 했다면 어느 공사비를 얼마씩, 어느 달에 뺄지 문자로 남겨 두세요. 합의가 안 됐다면 월세를 덜 보내기 전에 공사 자료를 가지고 상담해 얼마까지 지급을 거절할 근거가 있는지 물어보세요.

대법원은 특별한 사정이 없으면 세입자가 쓴 필요비 금액의 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있다고 판단했습니다. 2019년 11월 14일 선고된 2016다227694 사건에서도 보수공사비를 고려하면 2기 이상 연체가 아니어서 집주인의 해지를 인정하지 않았어요.

집주인이 수리를 해주지 않아 집을 쓰는 데 지장이 생긴 경우에도 그 지장을 받는 범위에서 월세 지급을 거절할 근거가 있습니다. 다만 인정되는 금액을 넘겨 안 내면 연체가 되므로, 누수에 항의한다는 이유로 월세 전액을 계속 멈추지는 마세요.

07.방 하나를 못 쓰고 있는데 월세도 그대로 내야 하나요?

세입자 잘못 없이 집 일부를 못 쓰게 됐다면, 못 쓰는 부분의 비율에 맞춰 월세를 줄여달라고 요구할 근거가 있습니다. 벽에 얼룩이 생긴 정도인지, 잠을 자거나 생활할 공간을 실제로 못 쓰는 상태인지를 설명해야 해요. (민법 제627조)

어느 공간을 언제부터 언제까지 어떻게 못 썼는지 설명하세요. 방 크기뿐 아니라 잠을 자거나 짐을 둘 수 있었는지, 물이 멈춘 뒤에도 곰팡이나 젖은 바닥 때문에 사용이 막혔는지 자료로 보여 주세요.

누수가 생기면 월세를 몇 퍼센트 줄인다는 고정 기준은 없습니다. 못 쓴 공간과 기간에 맞춰 금액을 제안하고, 합의가 안 되면 분쟁조정이나 재판으로 정해야 합니다. 이미 낸 수리비도 있다면 월세 감액액과는 따로 계산하세요.

08.젖은 가구와 가전, 수리 중 숙박비도 청구하나요?

누수로 망가진 가구나 가전제품은 집 수리비와 별도로 배상을 요구합니다. 누구의 잘못으로 물이 샜고 그 물 때문에 어떤 물건이 망가졌는지, 손해가 얼마인지 보여 주어야 해요. 오래 쓴 물건을 새 제품 가격으로 모두 보상받는 것은 아닙니다.

피해 사진에 물건의 사용 기간과 구입 내역, 수리 견적을 더해 손해액을 설명하세요. 집주인이 누수를 알고도 조치를 미뤄 피해가 커졌다면, 알린 뒤 상태가 어떻게 달라졌는지도 보여 주어야 합니다.

공사 중 집에서 지낼 수 없어 숙소를 썼다면 거주가 어려웠던 이유와 머문 기간, 숙박비 영수증을 준비하세요. 집주인에게도 미리 상황을 알리고 비용 부담을 협의해야 해요. 누수와 관계없이 오래 머물거나 불필요하게 쓴 비용까지 받기는 어렵습니다.

09.너무 불편해서 나가고 싶어요. 누수 때문에 계약을 끝내도 되나요?

세입자 잘못 없이 집 일부를 못 쓰게 됐고 남은 공간에서도 주거 생활을 이어갈 수 없다면 계약을 해지할 근거가 있습니다. 반면 수리해 계속 살 수 있는 상태라면 누수가 있다는 이유만으로 바로 계약이 끝나지는 않아요.

집주인이 수리를 안 해줘서 나가려는 경우에는 언제 수리를 요구했고, 방문 일정을 어떻게 잡았으며, 얼마나 지연됐는지를 설명하세요. 연락 한 번 없이 먼저 이사하기보다 집 상태와 수리 경과를 가지고 해지 요건을 상담해야 합니다.

서로 계약을 끝내기로 합의한다면 종료일과 보증금 반환일, 집을 넘겨줄 날짜를 같이 정하세요. 이사비 지급 여부와 원상회복비를 공제할지도 적어 두어야 마지막 정산에서 다시 다투지 않습니다.

집주인이 보증금을 주지 않은 상태라면 이사 전에 임차권등기명령을 신청할 요건과 등기 완료 전 이사의 영향을 물어보세요. 계약을 끝내기로 했더라도 보증금을 받을 때까지 어떤 권리를 지켜야 하는지는 별도로 알아봐야 합니다.

10.집주인에게 문자와 내용증명은 어떻게 보내면 되나요?

문자는 누가 잘못했는지 따지기보다 집 상태를 알리고 방문 날짜를 정하는 내용으로 보내세요. 아래는 날짜와 피해 상태를 바꿔 쓰는 예시입니다.

안녕하세요. ○월 ○일부터 ○○호 안방 천장에서 물이 새고 벽지가 젖어 사진과 영상을 보냅니다. 현재 ○○ 때문에 방을 쓰기 어렵습니다. 누수 원인 점검과 수리가 가능한 날짜를 ○월 ○일까지 알려 주세요. 방문 시간을 조율하겠습니다.

이미 수리를 여러 차례 요청했다면 처음 알린 날과 답변, 아직 조치되지 않은 상태를 덧붙이세요. 연락이 계속 닿지 않거나 요청 사실을 부인한다면 계약 당사자의 이름과 주소를 적어 내용증명으로 보내는 방법이 있습니다.

내용증명은 어떤 요구를 언제 보냈는지 남기는 우편이지 수리를 강제하는 명령은 아닙니다. 종이로 접수할 때는 통상 같은 문서 3부를 준비하며, 인터넷우체국을 통한 접수도 가능합니다. 상대방이 받은 날짜를 남기려면 배달증명도 함께 이용하세요.

내용증명으로 요청하더라도 점검 날짜와 수리를 마칠 날짜는 구분해 요구하세요. 수령 후 7일 안에 모든 누수를 고쳐야 한다는 법정 기한은 없으므로, 긴급성과 공사에 필요한 시간을 고려해 기한을 적습니다.

11.끝까지 거절하면 분쟁조정으로 수리하게 할 수 있나요?

주택임대차분쟁조정위원회에서는 수선의무와 비용, 월세 감액이나 보증금 반환 문제를 조정합니다. 대한법률구조공단, LH와 한국부동산원 운영 위원회의 관할을 알아보고 계약서와 누수 자료, 원하는 해결 내용을 제출하세요.

신청이 접수되면 절차가 시작되는데, 집주인이 참여하지 않겠다고 통지하면 각하돼 끝납니다. 조정안이 마련돼도 양쪽이 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락해야 합의가 성립해요.

조정은 접수일부터 60일 안에 마치는 것이 원칙이며, 부득이한 사정이 있으면 30일까지 연장됩니다. 이는 분쟁을 처리하는 기간이지 수리 완료를 보장하는 기한은 아니에요. 신청 전 관할 위원회에 수수료와 면제 대상을 물어보세요.

조정으로 합의할 때는 수리할 범위와 날짜, 지급할 돈이 있다면 금액과 지급일을 분명히 정하세요. 금전 지급이나 집 인도에 대해 강제집행을 승낙하는 내용이 조정서에 있으면, 별도 판결 없이 그 내용대로 집행할 근거가 생깁니다. 수리 약속만 적힌 경우와는 달라요.

조정이 성립하지 않으면 수선 이행이나 수리비 반환, 손해배상 등 무엇을 청구할지 정해 민사절차를 검토합니다. 이미 같은 분쟁으로 소송 중이면 조정 접수와의 관계도 물어보세요. 법률상담은 대한법률구조공단 132에서도 안내받습니다.