부동산 매매계약에서 계약금 해제의 요건과 해약금 기준

민법 제565조(해약금)는 매매 당사자 일방이 계약 당시 금전이나 그 밖의 물건을 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 경우, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 지급한 금액을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정한다.

매도인이 계약금 중 일부만 실제로 지급받은 상태에서, 그 실제 지급받은 금액의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있다고 주장한 사건이다.

대법원은 이를 받아들이지 않았다. 실제 교부받은 금액의 배액만으로 해제를 인정하면 당사자가 일정 금액을 계약금으로 정한 의사에 반할 뿐 아니라, 교부받은 금액이 소액이면 사실상 자유롭게 계약을 해제할 수 있게 돼 계약의 구속력이 약해진다는 이유였다. 따라서 계약금 일부만 지급된 경우에도 해약금의 기준이 되는 금액은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '당사자가 약정한 계약금' 전액이라고 판단했다.

다른 사건에서는, 매수인이 중개인을 통해 매도인에게 계약금 일부(500만 원)를 먼저 송금했지만 계약금 잔액 지급과 부동산에 설정된 제한물권 처리 방법에 관해 합의가 되지 않아 정식 매매계약서 작성에 이르지 못한 상태에서, 매수인이 지급한 돈의 배액상환을 청구했다.

법원은 문자메시지 등으로 일부 사항에 의사가 합치됐더라도 매매의 본질적·중요 사항이 모두 합의됐다고 볼 수 없어 매매계약(본계약) 자체는 성립하지 않았다고 봤다. 다만 이를 단순한 계약 미성립으로 처리하지 않고, 매매계약과 구별되는 그 전 단계의 별도 계약인 '가계약'이 성립했다고 판단했다. 가계약에 따른 교섭 결과 본계약 체결 가망성이 없어졌으므로 매수인은 이 가계약을 제한 없이 해제할 수 있고, 매도인은 가계약 해제에 따른 원상회복으로서 송금받은 가계약금을 반환할 의무가 있다고 봤다. 부당이득이 아니라 가계약 해제·원상회복(민법 제548조) 법리로 결론을 냈다는 점, 해약금 약정에 따른 가계약금 몰취·배액상환 문제는 애초에 발생하지 않는다고 본 점이 핵심이다.

두 판례를 종합하면, 계약금 문제를 다투기 전에 먼저 매매계약(본계약) 자체가 유효하게 성립했는지부터 확인해야 한다. 본계약이 성립했다면 해약금 기준은 실제 지급액이 아니라 약정 계약금 전액이라는 점을, 본계약에 이르지 못하고 '가계약' 단계에 그쳤다면 그 가계약을 해제하고 원상회복(가계약금 반환)을 구하는 문제라는 점을 각각 적용해야 한다.

매매계약서 작성 여부, 계약의 본질적 사항(목적물·대금·인도 시기 등)에 대한 합의 정도, 실제 지급한 금액과 약정 계약금의 차이를 날짜순으로 먼저 정리해야 한다.

민법 제565조에 따른 해제는 당사자 일방이 '이행에 착수'하기 전까지만 가능하다. 중도금을 지급했거나 소유권 이전 서류를 준비하는 등 이행에 착수한 뒤에는 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방법으로 임의로 해제할 수 없다. 이 원고는 그 이행 착수 시점의 구체적 판단 기준까지는 다루지 않았다.

이 원고는 법률전문가의 검수를 받지 않은 편집팀 작성 초안이다. 계약 해제와 별도의 손해배상 청구 가능성 등은 이 원고에서 다루지 않았으며, 개별 사건의 결론은 계약서 문구와 협상 경위에 따라 달라질 수 있다.