공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준

“공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”와 관련해 민법 제268조(공유물의 분할청구)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제268조(공유물의 분할청구)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다. “공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”와 관련해 민법 제269조(분할의 방법)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제269조(분할의 방법)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다. “공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”에 적용되는 조문의 시행일과 문언은 기사 하단의 국가법령정보센터 링크에서 확인할 수 있다.

“공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”라는 쟁점은 먼저 계약서·특약·중개대상물 확인설명서, 등기사항과 인도·점유 상태, 대금 지급과 통지의 일자별 자료를 날짜순으로 정리한 뒤, 각 사실을 민법 제268조, 민법 제269조의 문언과 대조해야 한다. “공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”의 결론은 계약 명칭이나 일부 서류만으로 확정되지 않는다.

“공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”를 대법원 2023다217916 판례와 비교할 때에는 당사자의 지위, 문제 된 행위, 법원이 인정한 사실, 법적 평가와 주문 결과를 구분해야 한다. 판결문에 없는 동기나 사실을 덧붙이면 판례의 결론을 다른 사건에 잘못 옮길 수 있다.

1번째 공식 판례는 대법원 2023-06-29 선고 2023다217916 공유물분할[현물분할 원칙의 예외로서 경매분할을 명할 수 있는 경우에 해당하는지 여부에 관한 판단기준] 사건이다. “공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”와 관련해 이 판례가 판단한 쟁점은 다음과 같다. [1] 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우, 경매에 따른 대금분할을 명할 수 있는 요건인 ‘현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때’의 의미 및 법원이 경매에 따른 대금분할의 방법을 선택할 때 유의할 사항 [2] 공유물분할의 소에서 공유물분할의 방법 / 공유물을 공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할이 허용되는 경우 및 이때 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’의 의미(=공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격)와 그 산정 방법라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다.

2번째 공식 판례는 대법원 2024-12-12 선고 2024다277854 공유물분할 사건이다. “공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”와 관련해 이 판례가 판단한 쟁점은 다음과 같다. 공유물분할의 현물분할원칙 및 대금분할의 요건인 ‘현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때’의 의미 / 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우, 법원이 경매분할의 방법을 선택할 때 유의할 사항 / 여러 사람이 공유하는 토지를 현물분할하는 경우, 토지의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하거나 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할하는 것이 허용되는지 여부(적극) 및 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법이 허용되는지 여부(적극)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다.

“공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”와 관련해 대법원 2023다217916 판례의 공식 판결요지는 다음과 같다. [1] 공유는 물건에 대한 공동소유의 한 형태로서 물건에 대한 1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 여러 사람에게 속하는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 공유자는 공유물의 분할을 청구하여 기존의 공유관계를 폐지하고 공유자 간에 공유물을 분배하는 법률관계를 실현하는 일방적인 권리를 가진다. 따라서 공유물의 분할은 당사자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나, 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 제269조 제2항). 이때 ‘현물로 분할할 수 없다.’는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하고, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’ 역시 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유 지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우까지 포함한다. 그러나 이 경우에도 재판에 의한 공유물분할은 공유자별 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이므로, 원고가 바라는 방법에 따른 현물분할을 하는 것이 부적당하거나 이 방법에 따르면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다고 하여 이를 이유로 곧바로 경매에 따른 대금분할을 명하여서는 아니 되고, 불가피하게 경매에 따른 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터 잡아 함부로 경매에 따른 대금분할을 명하는 것도 허용될 수 없다. [2] 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. 따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 면적이 그 공유 지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다. 나아가 공유관계의 발생원인과 공유 지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다. 이때 그 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다. 이 판례의 주문 또는 판시사항에서 확인되는 실제 결과는 다음과 같다. 대법원은 주문에서 “원심판결 중 원심 별지 목록 제3·4항 기재 부동산에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울동부지방법원에 환송한다.”라고 선고했다.

“공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”와 관련된 대법원 2024다277854 판례에는 별도로 구조화된 판결요지가 제공되지 않았다. 따라서 판결 이유를 추정하지 않고, 주문 또는 판시사항에서 확인되는 실제 결과만 적는다. 대법원은 원심판결 또는 결정을 파기하고 사건을 울산지방법원에 환송했다.

“공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”에서 대법원 2023다217916 판례가 갖는 의미는 사건의 이름이 아니라 법원이 인정한 구체적 사실과 법적 요건을 함께 비교해야 한다는 데 있다. 이 글은 판시사항·판결요지·주문에 적힌 범위만 설명하고, 판례 원문에 없는 승패 사유나 당사자의 사정을 추측하지 않는다.

위 판례에서 대법원은 주문에서 “원심판결 중 원심 별지 목록 제3·4항 기재 부동산에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울동부지방법원에 환송한다.”라고 선고했다. 그러나 현재 사건의 계약 내용, 당사자 지위, 행위 시점, 증거 또는 적용 조문이 다르면 “공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”에 같은 결과가 나온다고 말할 수 없다. 차이가 있는 부분을 먼저 표시한 뒤 적용 가능성을 검토해야 한다.

“공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”를 확인하려면 1) 계약서·특약·중개대상물 확인설명서, 2) 등기사항과 인도·점유 상태, 3) 대금 지급과 통지의 일자별 자료, 4) 하자·수선·현장 사진 원본를 준비해야 한다. “공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준” 관련 자료마다 작성일, 발급기관, 원본 위치와 상대방 또는 기관에 도달한 시점을 표시해야 판례의 사실관계와 정확히 비교할 수 있다.

“공유물분할청구의 방법과 현물분할·경매분할 기준”에는 공식 조문과 판례가 연결되어 있지만, 공개 전에는 조문의 시행일, 후속 판례와 실제 기록의 차이를 다시 확인해야 한다. 이 원고는 법률전문가의 검수를 받지 않은 초안이므로 개별 사건의 결론을 대신하지 않는다.