주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유

“주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”와 관련해 주택임대차보호법 제6의3조(계약갱신 요구 등)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제6조의3(계약갱신 요구 등)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다. “주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”와 관련해 주택임대차보호법 제3의4조(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다. “주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”에 적용되는 조문의 시행일과 문언은 기사 하단의 국가법령정보센터 링크에서 확인할 수 있다.

“주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”와 관련해 주택임대차보호법 제8의2조(주택임대차위원회)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제8조의2(주택임대차위원회)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다. “주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”와 관련해 주택임대차보호법 제14조(주택임대차분쟁조정위원회)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제14조(주택임대차분쟁조정위원회)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다. “주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”에 적용되는 조문의 시행일과 문언은 기사 하단의 국가법령정보센터 링크에서 확인할 수 있다.

“주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”라는 쟁점은 먼저 계약서·특약·중개대상물 확인설명서, 등기사항과 인도·점유 상태, 대금 지급과 통지의 일자별 자료를 날짜순으로 정리한 뒤, 각 사실을 주택임대차보호법 제6의3조, 주택임대차보호법 제3의4조, 주택임대차보호법 제8의2조, 주택임대차보호법 제14조의 문언과 대조해야 한다. “주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”의 결론은 계약 명칭이나 일부 서류만으로 확정되지 않는다.

“주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”를 대법원 2022다279795 판례와 비교할 때에는 당사자의 지위, 문제 된 행위, 법원이 인정한 사실, 법적 평가와 주문 결과를 구분해야 한다. 판결문에 없는 동기나 사실을 덧붙이면 판례의 결론을 다른 사건에 잘못 옮길 수 있다.

1번째 공식 판례는 대법원 2023-12-07 선고 2022다279795 건물인도[임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절한 후 그 주택의 인도를 구하는 사건] 사건이다. “주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”와 관련해 이 판례가 판단한 쟁점은 다음과 같다. [1] 임차인의 계약갱신 요구와 이를 거절할 수 있는 사유를 정한 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 규정 취지 [2] 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임의 소재(=임대인) / ‘실제 거주하려는 의사’의 존재를 인정하기 위한 요건 및 판단 기준라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다.

2번째 공식 판례는 대법원 2024-06-27 선고 2023다307024 임대차보증금[상가건물 임대차계약의 묵시적 갱신이 문제된 사건] 사건이다. “주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”와 관련해 이 판례가 판단한 쟁점은 다음과 같다. [1] 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’의 요건을 갖추지 않았더라도 대법원이 실체법 해석적용의 잘못에 관하여 판단할 수 있는 경우 [2] 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우, 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료하는지 여부(적극)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다.

“주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”와 관련해 대법원 2022다279795 판례의 공식 판결요지는 다음과 같다. [1] 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 "제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하면서 제8호에서 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다. [2] 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다. 이 판례의 주문 또는 판시사항에서 확인되는 실제 결과는 다음과 같다. 대법원은 원심판결 또는 결정을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송했다.

“주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”와 관련해 대법원 2023다307024 판례의 공식 판결요지는 다음과 같다. [1] 소액사건에서 구체적 사건에 적용할 법령의 해석에 관한 대법원 판례가 아직 없는 상황에서 같은 법령의 해석이 쟁점으로 되어 있는 다수의 소액사건들이 하급심에 계속되어 있을 뿐만 아니라 재판부에 따라 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있는 경우, 소액사건이라는 이유로 대법원이 그 법령의 해석에 관하여 판단을 하지 아니한 채 사건을 종결하고 만다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다고 할 것인바, 이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’의 요건을 갖추지 아니하였다고 하더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석적용에 있어서의 잘못에 관하여 판단할 수 있다고 보아야 한다. [2] 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다. ① 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다. ② 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다. 상가임대차법 제10조 제4항은 "임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다. ③ 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 별다른 조치를 취하지 아니한 경우, 임대차계약이 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신된다고 판단하는 것은 문언해석에 반한다. 또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다. 이 판례의 주문 또는 판시사항에서 확인되는 실제 결과는 다음과 같다. 대법원은 상고를 기각했다.

“주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”에서 대법원 2022다279795 판례가 갖는 의미는 사건의 이름이 아니라 법원이 인정한 구체적 사실과 법적 요건을 함께 비교해야 한다는 데 있다. 이 글은 판시사항·판결요지·주문에 적힌 범위만 설명하고, 판례 원문에 없는 승패 사유나 당사자의 사정을 추측하지 않는다.

위 판례에서 대법원은 원심판결 또는 결정을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송했다. 그러나 현재 사건의 계약 내용, 당사자 지위, 행위 시점, 증거 또는 적용 조문이 다르면 “주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”에 같은 결과가 나온다고 말할 수 없다. 차이가 있는 부분을 먼저 표시한 뒤 적용 가능성을 검토해야 한다.

“주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”를 확인하려면 1) 계약서·특약·중개대상물 확인설명서, 2) 등기사항과 인도·점유 상태, 3) 대금 지급과 통지의 일자별 자료, 4) 하자·수선·현장 사진 원본를 준비해야 한다. “주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유” 관련 자료마다 작성일, 발급기관, 원본 위치와 상대방 또는 기관에 도달한 시점을 표시해야 판례의 사실관계와 정확히 비교할 수 있다.

“주택임대차 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유”에는 공식 조문과 판례가 연결되어 있지만, 공개 전에는 조문의 시행일, 후속 판례와 실제 기록의 차이를 다시 확인해야 한다. 이 원고는 법률전문가의 검수를 받지 않은 초안이므로 개별 사건의 결론을 대신하지 않는다.