상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임

“상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”와 관련해 상가건물 임대차보호법 제10의4조(권리금 회수기회 보호 등)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다. “상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”와 관련해 상가건물 임대차보호법 제10의3조(권리금의 정의 등)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제10조의3(권리금의 정의 등)라는 내용이 공식 자료에 확인되어 있다. “상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”에 적용되는 조문의 시행일과 문언은 기사 하단의 국가법령정보센터 링크에서 확인할 수 있다.

“상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”와 관련해 상가건물 임대차보호법 제10의5조(권리금 적용 제외)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. “상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”와 관련해 상가건물 임대차보호법 제10의6조(표준권리금계약서의 작성 등)의 공식 조문에는 다음 내용이 규정되어 있다. 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. “상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”에 적용되는 조문의 시행일과 문언은 기사 하단의 국가법령정보센터 링크에서 확인할 수 있다.

“상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”라는 쟁점은 먼저 계약서·특약·중개대상물 확인설명서, 등기사항과 인도·점유 상태, 대금 지급과 통지의 일자별 자료를 날짜순으로 정리한 뒤, 각 사실을 상가건물 임대차보호법 제10의4조, 상가건물 임대차보호법 제10의3조, 상가건물 임대차보호법 제10의5조, 상가건물 임대차보호법 제10의6조의 문언과 대조해야 한다. “상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”의 결론은 계약 명칭이나 일부 서류만으로 확정되지 않는다.

“상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”를 대법원 2025다210307, 210308 판례와 비교할 때에는 당사자의 지위, 문제 된 행위, 법원이 인정한 사실, 법적 평가와 주문 결과를 구분해야 한다. 판결문에 없는 동기나 사실을 덧붙이면 판례의 결론을 다른 사건에 잘못 옮길 수 있다.

1번째 공식 판례는 대법원 2025-06-12 선고 2025다210307, 210308 건물명도청구의소·손해배상(기) 사건이다. “상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”와 관련해 이 판례가 판단한 쟁점은 다음과 같다. 甲이 乙로부터 상가건물을 임차한 후 丙이 위 건물을 乙로부터 매수하였고, 그 후 丙이 甲을 상대로 임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 이유로 건물의 인도를 구하는 소를 제기한 사안에서, 甲이 임대차기간 중 3기 이상의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 이상 丙이 그 후 연체차임채권을 양수받지 않은 채 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도 丙은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 계약갱신을 거절할 수 있고, 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 따라 권리금 회수기회 보호 의무도 부담하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례이다.

2번째 공식 판례는 대법원 2025-11-20 선고 2024다305605, 305612 건물인도·손해배상(기) 사건이다. “상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”와 관련해 이 판례가 판단한 쟁점은 다음과 같다. [1] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부(소극) [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준 [3] 상가 임대인인 甲 등이 임차인인 乙에게 재건축 필요성 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보낸 후 乙을 상대로 임대차계약 종료를 이유로 상가의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 그 후 乙이 甲에게 권리금을 받기로 한 새로운 임차인이 있으니 새로운 임차인과 계약을 해 줄 것을 요청하였으나, 甲 등은 乙에게 육계 도소매업을 운영하기 위해 상가를 인도받아야 한다는 내용의 손해배상청구예정통지서를 발송하였고, 이에 乙이 甲 등을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안에서, 甲 등이 위 상가에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 乙이 주선하고자 하는 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 甲 등은 乙의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 보이므로 乙은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 甲 등에게 손해배상을 청구할 수 있다고 한 사례이다.

“상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”와 관련된 대법원 2025다210307, 210308 판례에는 별도로 구조화된 판결요지가 제공되지 않았다. 따라서 판결 이유를 추정하지 않고, 주문 또는 판시사항에서 확인되는 실제 결과만 적는다. 대법원은 상고를 기각했다.

“상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”와 관련해 대법원 2024다305605, 305612 판례의 공식 판결요지는 다음과 같다. [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다. [3] 상가 임대인인 甲 등이 임차인인 乙에게 재건축 필요성 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보낸 후 乙을 상대로 임대차계약 종료를 이유로 상가의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 그 후 乙이 甲에게 권리금을 받기로 한 새로운 임차인이 있으니 새로운 임차인과 계약을 해 줄 것을 요청하였으나, 甲 등은 乙에게 육계 도소매업을 운영하기 위해 상가를 인도받아야 한다는 내용의 손해배상청구예정통지서를 발송하였고, 이에 乙이 甲 등을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안에서, 甲 등이 위 상가에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 乙이 주선하고자 하는 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 甲 등은 임대차계약 종료 약 10개월 전부터 乙에게 임대차계약 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신들이 위 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 乙의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하므로, 乙은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 甲 등에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례. 이 판례의 주문 또는 판시사항에서 확인되는 실제 결과는 다음과 같다. 대법원은 상고를 기각했다.

“상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”에서 대법원 2025다210307, 210308 판례가 갖는 의미는 사건의 이름이 아니라 법원이 인정한 구체적 사실과 법적 요건을 함께 비교해야 한다는 데 있다. 이 글은 판시사항·판결요지·주문에 적힌 범위만 설명하고, 판례 원문에 없는 승패 사유나 당사자의 사정을 추측하지 않는다.

위 판례에서 대법원은 상고를 기각했다. 그러나 현재 사건의 계약 내용, 당사자 지위, 행위 시점, 증거 또는 적용 조문이 다르면 “상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”에 같은 결과가 나온다고 말할 수 없다. 차이가 있는 부분을 먼저 표시한 뒤 적용 가능성을 검토해야 한다.

“상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”를 확인하려면 1) 계약서·특약·중개대상물 확인설명서, 2) 등기사항과 인도·점유 상태, 3) 대금 지급과 통지의 일자별 자료, 4) 하자·수선·현장 사진 원본를 준비해야 한다. “상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임” 관련 자료마다 작성일, 발급기관, 원본 위치와 상대방 또는 기관에 도달한 시점을 표시해야 판례의 사실관계와 정확히 비교할 수 있다.

“상가 권리금 회수기회 보호와 임대인의 방해 책임”에는 공식 조문과 판례가 연결되어 있지만, 공개 전에는 조문의 시행일, 후속 판례와 실제 기록의 차이를 다시 확인해야 한다. 이 원고는 법률전문가의 검수를 받지 않은 초안이므로 개별 사건의 결론을 대신하지 않는다.